Как составить ТЗ на ремонт коммерческого помещения в Екатеринбурге: структура, шаблон и ошибки

Что такое ТЗ и зачем оно, если есть дизайн-проект

Техническое задание (ТЗ) — это документ, в котором заказчик фиксирует, что должно получиться в результате ремонта: состав и объём работ, уровень отделки, требования к инженерии, сроки, документы и правила приёмки. Дизайн-проект показывает, как помещение будет выглядеть. ТЗ отвечает на вопросы «что именно сделать, к какому сроку и как проверить».

Без ТЗ три подрядчика пришлют три сметы, которые нельзя сравнить: один заложил вывоз мусора и испытания электрики, другой нет, третий посчитал линолеум вдвое дешевле. С ТЗ вы сравниваете цены на одно и то же. Кроме того, ТЗ становится приложением к договору — чем оно точнее, тем меньше споров и дополнительных соглашений.

Для коммерческих помещений — магазинов, кафе, клиник, салонов — у ТЗ есть ещё один слой: требования арендодателя и отраслевые нормы. Кафе проверяет Роспотребнадзор, у клиники свои требования к помещениям для лицензии, в торговом центре правила задаёт служба эксплуатации. Если эти требования не попали в ТЗ, их выполнят переделкой. Подробно о работах на таких объектах — на странице ремонт коммерческих помещений.

Структура ТЗ: восемь разделов

Хорошее ТЗ на ремонт коммерческого помещения состоит из восьми разделов. Порядок можно менять, состав — нет.

Объект и исходные данные: с чего начинается расчёт

В разделе «Объект» кроме адреса и площади укажите то, что влияет на цену и график: этаж и наличие грузового лифта, место разгрузки, часы, когда в здании можно шуметь, правила пропуска рабочих. В торговом центре ремонт часто разрешают только ночью — это меняет стоимость работ.

Исходные данные — всё, что у вас есть по помещению:

• обмерный план или техпаспорт (если плана нет, его делают при замере);
• дизайн-проект или хотя бы планировка с расстановкой мебели и оборудования;
• технические условия арендодателя: что можно трогать, кто согласует проект, требования к вывеске и витринам;
• выделенная электрическая мощность в киловаттах и точки подключения воды, канализации, вентиляции;
• существующие системы: пожарная сигнализация, спринклеры, вентиляция здания — их часто нельзя менять без согласования с управляющей компанией.

Если исходных данных нет, это не повод откладывать: их собирают на замере. Но ТЗ на кафе без фактической мощности — это риск узнать о нехватке киловатт, когда кухонное оборудование уже куплено.

Состав работ, материалы и инженерия

Состав работ удобнее всего задавать ведомостью отделки — таблицей «помещение — пол — стены — потолок — двери — особые требования». Так подрядчик посчитает объёмы, а вы увидите пропуски. Отдельно перечислите, что демонтируем, что сохраняем, что переносим.

Уровень отделки описывайте не словами «эконом» и «премиум», а характеристиками: класс износостойкости линолеума, тип и формат плитки, производитель смесителей или «аналог с характеристиками не ниже…». Укажите, кто закупает материалы. Если часть закупаете вы (такие материалы называют давальческими), пропишите сроки поставки: простой бригады из-за неприехавшей плитки — частая причина срыва графика.

Инженерный раздел — самый дорогой по ошибкам:

• электрика — список оборудования с мощностью, розетки по плану мебели, требования к освещению витрин и зала;
• вентиляция и кондиционирование — количество людей, оборудование с тепловыделением, для общепита — вытяжка над кухней;
• вода и канализация — точки подключения, для кафе — жироуловитель и трапы;
• слаботочные системы — компьютерная сеть, видеонаблюдение, контроль доступа, охранная сигнализация, кассовые зоны.

Если инженерных решений ещё нет, их готовят в проекте — см. инженерные системы и проектирование и дизайн-проект. Если ТЗ уже готово, пришлите его нам на расчёт на fg-ural@mail.ru: вернём смету и список вопросов, которые стоит уточнить до договора.

Сроки, документация и приёмка

Для коммерческого помещения срок ремонта — это дата открытия и начала выручки. Укажите в ТЗ не только дату окончания, но и промежуточные этапы: демонтаж, черновые работы, инженерия, чистовая отделка, монтаж оборудования. Пропишите режим: ночные смены, выходные, тишина в часы работы соседей.

Документация — перечень того, что подрядчик сдаёт вместе с объектом:

• акты освидетельствования скрытых работ — документы на работы, которые закрываются следующим слоем (гидроизоляция, проводка в стенах, стяжка);
• исполнительные схемы электрики и трубопроводов;
• сертификаты и паспорта на материалы и оборудование;
• протоколы испытаний электроустановки;
• гарантийные обязательства с указанием срока.

Приёмка: кто принимает, по каким этапам, по каким допускам. Для отделки допуски есть в СП 71.13330 «Изоляционные и отделочные покрытия»; если хотите строже — запишите свои цифры в ТЗ. Пропишите срок устранения замечаний. Подробный порядок — в нашем чек-листе приёмки ремонта.

Что добавить в ТЗ для магазина, кафе, клиники и салона

Базовые восемь разделов одинаковы для любого помещения, но у каждого типа бизнеса есть пункты, которые чаще всего забывают.

• Магазин: нагрузки на пол под стеллажи и холодильное оборудование, освещение витрин и торгового зала, место для кассовой зоны и прокладки слаботочных линий к ней, входная группа и вывеска, зона приёмки товара и её связь с подъездом.
• Кафе и ресторан: технологическая планировка кухни с расстановкой оборудования, мощность под тепловое оборудование, вытяжка и приток с отдельным выбросом, жироуловитель, трапы, отделка под ежедневную влажную уборку и дезинфекцию, разделение потоков сырья, готовой продукции и посуды.
• Медицинская клиника: требования к помещениям по виду медицинской деятельности, отделка под дезинфекцию, раковины в кабинетах, вентиляция с нужной кратностью, места под медицинское оборудование с его подключением.
• Салон красоты: точки воды и канализации у каждой мойки, вытяжка в зоне маникюра и окрашивания, отдельное помещение для стерилизации инструмента, освещение рабочих мест.

Если вы не уверены в требованиях к своему виду деятельности, запишите в ТЗ задачу «проверить соответствие отраслевым нормам» и обсудите её с проектировщиком до сметы. Так требования попадут в расчёт сразу, а не в дополнительное соглашение.

Шаблон ТЗ по разделам

Скопируйте структуру и заполните. Шаблон ТЗ в виде документа с подсказками можно получить на нашем сайте.

1. Объект: адрес; этаж; площадь, м²; назначение (магазин, кафе, клиника, салон, офис); собственность или аренда; режим здания и ограничения.
2. Исходные данные: обмерный план; техпаспорт; дизайн-проект или планировка; технические условия арендодателя; выделенная мощность, кВт; фото.
3. Состав работ: демонтаж; перепланировка; ведомость отделки по помещениям; входная группа и вывеска; уборка и вывоз мусора.
4. Материалы: характеристики или марки по позициям; кто закупает; образцы на согласование; требования к документам о соответствии.
5. Инженерия: электроснабжение и освещение; вентиляция и кондиционирование; водоснабжение и канализация; слаботочные системы; изменения пожарной сигнализации.
6. Сроки и режим: дата начала; этапы; дата готовности; допустимое время работ; доступ и пропуска; хранение материалов.
7. Документация: исполнительная документация; сертификаты; протоколы испытаний; фотоотчёты; гарантия.
8. Приёмка: этапы приёмки; допуски; ответственные; срок устранения замечаний.

Добавьте в конец два коротких пункта: какой документ главный, если ТЗ, проект и смета расходятся, и кто со стороны заказчика уполномочен согласовывать решения на объекте.

Частые ошибки в ТЗ

• «Ремонт под ключ» вместо состава работ. Каждый подрядчик понимает «ключ» по-своему, и сметы расходятся в разы.
• ТЗ скопировано с другого объекта. В нём остаются чужие помещения, а особенности вашего теряются.
• Противоречия между ТЗ, проектом и сметой. Без указания, какой документ главный, каждое противоречие становится спором.
• Нет границы между работами заказчика и подрядчика. Кто ставит мебель, кухонное оборудование, вывеску, кто подключает интернет и кассы.
• Требования арендодателя не учтены. Проект не согласован с управляющей компанией — работы останавливают на середине.
• Нереальный срок. Если срок короче технологических пауз — высыхания стяжки, изготовления стекла, поставки оборудования, — его сорвут или нарушат технологию.
• Нет критериев приёмки. Тогда «криво» и «нормально» — вопрос вкуса.

Как мы работаем с ТЗ заказчика

Фаворит Групп — генподрядчик из Екатеринбурга. Получив ТЗ, выезжаем на бесплатный замер и аудит объекта, сверяем документ с тем, что видим на месте, и задаём вопросы по пробелам. После согласования ТЗ становится приложением к договору, а смета фиксируется. За объект отвечает один менеджер, фотоотчёт по этапам — каждую пятницу. Среди наших коммерческих объектов — кафе быстрого питания в Екатеринбурге.

Работаем в Екатеринбурге, по Свердловской области и в других регионах УрФО. Для сетевых заказчиков, которые открывают точки в нескольких городах, удобно сделать одно ТЗ-стандарт и дополнять его приложением по каждому адресу.

Вопросы и ответы

Автор: Сергей Аликин, менеджер по проектам. Фаворит Групп — генподрядчик из Екатеринбурга: ремонт, строительство, благоустройство и остекление объектов в УрФО.