Ремонт муниципальных объектов по 44-ФЗ и 223-ФЗ в Екатеринбурге

Ремонт муниципальных объектов: для кого и как работаем

Муниципальный объект — это здание, которым пользуется муниципальное учреждение: школа, детский сад, дом культуры, спортивная школа, поликлиника, администрация района. Ремонт таких зданий почти всегда идёт через закупку. Как правило, казённые и бюджетные учреждения закупают по 44-ФЗ, а автономные учреждения и компании с госучастием — по 223-ФЗ и своему положению о закупке.

Мы работаем по обеим схемам. Для заказчика это значит, что один подрядчик проходит весь путь — от коммерческого предложения на этапе планирования до подписания документа о приёмке и гарантийного периода. Ремонт ведут свои бригады, поэтому сроки контракта не зависят от поиска субподрядчиков, а цена контракта не превращается в повод для дополнительных соглашений.

Среди наших заказчиков — Администрация Екатеринбурга, Департамент образования Екатеринбурга, Администрация Чкаловского района. За строительные работы в муниципальных образовательных учреждениях мы получили благодарственные письма Администрации Екатеринбурга и Администрации Чкаловского района, а также почётные грамоты Департамента образования Екатеринбурга.

Этапы работы по госконтракту

Ремонт по госконтракту длиннее обычного договора: до первого рабочего дня на объекте проходит несколько месяцев, а после последнего — приёмка, оплата и гарантийный период. Вот как мы участвуем на каждом этапе:

Вопросы по документации задаём до подачи заявки, а не после подписания контракта: если объёмы в техническом задании не совпадают с тем, что мы увидели на объекте, заказчик узнаёт об этом на стадии разъяснений, когда ещё можно внести изменения в закупку.

КП для обоснования НМЦК

НМЦК — начальная (максимальная) цена контракта. До объявления закупки заказчик обязан её обосновать. Для ремонта цену обычно считают проектно-сметным методом — по смете на основе сметных нормативов. Коммерческие предложения подрядчиков нужны там, где нормативов нет или требуется анализ рынка: на материалы, оборудование, мебель и отдельные виды работ.

Мы готовим КП так, чтобы его можно было приложить к обоснованию без доработки:

• по форме запроса заказчика, с реквизитами, датой и сроком действия;
• с разбивкой по видам работ, материалам и оборудованию, с единицами измерения и объёмами;
• с ценой, которую мы готовы выдержать при исполнении контракта, — без занижения ради участия.

Для подготовки КП нам нужны техническое задание или дефектная ведомость, адрес и возможность осмотреть объект, а также планируемые сроки работ: от сезона зависит, например, можно ли менять кровлю без временного укрытия.

Последний пункт важен. Если КП занижено, закупку объявят по цене, за которую ремонт сделать нельзя, и контракт рискует сорваться у любого подрядчика. Смету, на которой основана цена, готовим по реальным объёмам после обследования здания — услуги по сметной документации описаны на странице проектирования и дизайна.

Обеспечение заявки и контракта

Обеспечение — это деньги или независимая гарантия банка, которыми подрядчик подтверждает, что выполнит обязательства. По 44-ФЗ бывает три вида обеспечения:

Если на торгах цена снижена на 25 % и более от НМЦК, применяются антидемпинговые меры — как правило, обеспечение исполнения контракта в полуторном размере. Мы закладываем обеспечение в финансовый план заранее и не берём контракты по цене, при которой не сможем выполнить работы.

По 223-ФЗ правила обеспечения задаёт положение о закупке конкретного заказчика. Его изучаем до подачи заявки: размер, форма и сроки возврата обеспечения там могут заметно отличаться от 44-ФЗ.

Исполнительная документация и приёмка: КС-2, КС-3, ЕИС

Исполнительная документация — это комплект документов, который подтверждает, что работы выполнены по проекту и нормам. Его проверяют заказчик, технадзор и контрольные органы, поэтому ведём его с первого дня, а не собираем в конце:

• общий журнал работ;
• акты освидетельствования скрытых работ (АОСР) с фотофиксацией;
• исполнительные схемы;
• сертификаты, декларации и паспорта на материалы и оборудование;
• протоколы испытаний и замеров.

Объём выполненных работ закрываем актом КС-2 (акт о приёмке выполненных работ) и справкой КС-3 (о стоимости выполненных работ и затрат). По 44-ФЗ приёмка оформляется электронным документом в ЕИС — единой информационной системе в сфере закупок, — и мы готовим данные для него вместе с КС-2 и КС-3. Сдачу этапов планируем так, чтобы заказчик успевал принять и оплатить их в своём финансовом году.

Если по ходу работ выясняется, что фактический объём не совпадает со сметой — например, под старым покрытием оказалось разрушенное основание, — фиксируем это актом с фотографиями и согласуем с заказчиком решение в тех пределах, которые допускает закон. Молча менять состав работ или выставлять неучтённые объёмы после приёмки мы не будем.

Какие муниципальные объекты ремонтируем

Чаще всего это образовательные учреждения — им посвящены отдельные страницы: ремонт школ и гимназий и ремонт детских садов. Кроме них берём:

• учреждения культуры — дома культуры, библиотеки, музыкальные и художественные школы: зрительные залы, сцены, фойе;
• спортивные объекты — спортивные школы, залы, раздевалки, плоскостные сооружения;
• здания администраций — кабинеты, залы заседаний, входные группы, санузлы;
• поликлиники — кабинеты приёма, коридоры, санузлы с отделкой под дезинфекцию.

У каждого типа учреждений свои акценты. В зрительном зале дома культуры главное — пути эвакуации, отделка с допустимым классом пожарной опасности по 123-ФЗ и оснащение сцены. В поликлинике — материалы, устойчивые к ежедневной обработке дезинфицирующими средствами, и график, при котором приём пациентов не прекращается. В здании администрации — работа без помех для приёма граждан и аккуратные входные группы.

Если зданию нужен ремонт с заменой конструкций и инженерных сетей, работы оформляем как капитальный ремонт — подробнее на странице капитального ремонта зданий. В действующем учреждении работаем очередями: шумные работы переносим на вечер и выходные, зону работ изолируем от посетителей.

Пример комплексного ремонта муниципального учреждения — гимназия №108: актовый зал, спортзал с раздевалками, столовая и кровля, сданные к 1 сентября 2025 года, бюджет 15 млн ₽.

Как заказчику проверить подрядчика

Сорванный контракт оборачивается для заказчика переносом сроков, повторной закупкой и вопросами контролирующих органов. Перед закупкой и после неё стоит проверить подрядчика:

1. членство в СРО — выписка из реестра членов СРО;
2. исполненные контракты — реестр контрактов в ЕИС;
3. отсутствие в реестре недобросовестных поставщиков;
4. собственные бригады, а не только офис и субподрядчики;
5. действующие объекты, которые можно посмотреть;
6. страхование работ и гарантийные условия.

Мы состоим в СРО, страхуем работы, даём гарантию до 3 лет и показываем действующие объекты — можно приехать и посмотреть, как организована площадка. Полный список проверок — в статье «Как проверить строительного подрядчика: 10 пунктов», порядок закупки — в материале «Госконтракт на ремонт по 44-ФЗ и 223-ФЗ».

Где работаем: Екатеринбург, область и УрФО

Муниципальные объекты ремонтируем прежде всего в Екатеринбурге и Свердловской области — в Верхней Пышме, Берёзовском, Среднеуральске, Арамили, Первоуральске, Ревде, Полевском, Сысерти, Каменске-Уральском, Нижнем Тагиле, Асбесте. Участвуем и в закупках заказчиков Челябинской, Тюменской и Курганской областей, ХМАО и ЯНАО. Для выездных контрактов сразу закладываем в КП проживание бригады и доставку материалов, а наружные работы на Севере планируем на короткий сезон с июня по август.