Капитальный ремонт зданий в Екатеринбурге

Капитальный ремонт здания: что это и чем он отличается от текущего

Капитальный ремонт — это замена или восстановление строительных конструкций и инженерных систем здания, а также замена отдельных элементов несущих конструкций на такие же или более прочные. Так его определяет Градостроительный кодекс РФ. Параметры здания при этом не меняются: этажность, площадь и объём остаются прежними. Если они меняются, это уже реконструкция, и для неё нужно разрешение на строительство.

Текущий ремонт — это плановое устранение износа без замены систем: окраска, замена линолеума, локальный ремонт кровли и сантехники. Граница между ними важна для документов: текущий ремонт обычно делают по дефектной ведомости и смете, капитальный — по проектно-сметной документации.

Как определить вид ремонта и не ошибиться в закупке, разбираем в статье «Капитальный или текущий ремонт».

Обследование здания и дефектная ведомость

Смета капремонта без обследования — это догадка. Скрытые дефекты всё равно найдутся: под старой стяжкой, в перекрытиях, в трассах отопления. Только найдутся они в середине работ, когда менять смету уже дорого.

Первичный осмотр и аудит объекта мы делаем бесплатно. Если нужно техническое обследование с заключением — например, для проекта усиления или по требованию госзаказчика, — выполняем его по ГОСТ 31937 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния».

Что проверяем

• Несущие конструкции: фундаменты, стены, перекрытия, лестницы — трещины, прогибы, коррозию арматуры.
• Кровлю: покрытие, утеплитель, основание, водосток, примыкания к парапетам.
• Инженерные сети: износ труб и кабелей, соответствие сетей текущим нагрузкам.
• Окна, двери и фасад: теплопотери, промерзание, состояние откосов и отливов.
• Пути эвакуации и пожарную безопасность.

Дефектная ведомость — это документ, в котором по каждому помещению и каждой конструкции перечислены дефекты и объёмы работ для их устранения. По ней считается смета, и по ней же на приёмке проверяется, всё ли сделано.

Что вы получаете после обследования

• заключение о техническом состоянии с фотофиксацией дефектов;
• дефектную ведомость с объёмами работ;
• рекомендации: что менять сейчас, что можно перенести на следующий год;
• ориентир бюджета и сроков — для заявки на финансирование или планирования закупки.

Этот комплект полезен, даже если ремонт будете делать не с нами: по нему можно сравнить предложения подрядчиков на одном и том же объёме работ.

Проектно-сметная документация на капремонт

Проектно-сметная документация (ПСД) — это комплект проектных решений и сметы, по которым выполняются работы и формируется цена. Для капремонта нежилого здания обычно нужны разделы:

• архитектурные решения — планировки, отделка, окна и двери;
• конструктивные решения — если требуется усиление;
• отопление, вентиляция, водоснабжение и канализация, электроснабжение и освещение, слаботочные системы;
• организация работ и смета.

Для бюджетных объектов смета, как правило, проходит проверку достоверности определения сметной стоимости — это время мы сразу закладываем в график. ППР — проект производства работ — готовим перед выходом на объект: в нём последовательность работ, места складирования, меры безопасности в работающем здании.

Мы проектируем сами, поэтому проектировщик и прораб работают в одной команде. Решения, которые нельзя выполнить на объекте, отсекаются ещё на стадии проекта, а смета остаётся фиксированной.

Что входит в капитальный ремонт: сети, кровля, окна, конструкции

Инженерные сети

Меняем трубопроводы отопления, водоснабжения и канализации, электрощиты и кабельные линии, вентиляцию и слаботочные сети. В общественных зданиях прокладываем кабели с индексом нг(А)-LS — они не распространяют горение и меньше дымят. Проектирование и монтаж систем описаны на странице инженерных систем.

Кровля

Снимаем старый кровельный пирог до основания, ремонтируем стяжку, укладываем пароизоляцию, утеплитель и битумно-полимерный ковёр по СП 17.13330. На Урале кровля работает при морозах до −35…−40 °C и под снеговой нагрузкой, поэтому примыкания и водосточные воронки продумываем отдельно, а воронки при необходимости делаем с обогревом. Подробнее — ремонт и устройство мягкой кровли.

Окна, двери и фасад

Старые деревянные окна — один из главных источников теплопотерь. Меняем их на окна ПВХ REHAU или алюминиевые по ГОСТ 30674, ремонтируем и утепляем фасад, меняем входные группы и двери.

Усиление конструкций

Если обследование показало трещины, прогибы или коррозию, конструктор рассчитывает усиление. Варианты — металлические обоймы и балки, наращивание сечения, композитные материалы на основе углеволокна. Метод выбираем по расчёту и условиям объекта: где-то важен вес, где-то — сроки и возможность работать без «мокрых» процессов.

Отделка и оснащение

После замены сетей и окон помещения нужно отделать заново: стены, полы, потолки, санузлы. В школах и детских садах отделку выбираем с учётом СП 2.4.3648-20 — покрытия должны выдерживать влажную уборку и дезинфекцию. Если в техническом задании есть мебель и оборудование, поставляем и монтируем их сами, чтобы здание открылось полностью готовым, а не «после ремонта, но без парт».

Капремонт по 44-ФЗ и в работающем здании

Большая часть наших объектов капремонта — муниципальные: школы, детские сады, административные здания. Работаем по 44-ФЗ и 223-ФЗ, состоим в СРО, страхуем работы. Как устроены торги и исполнение контракта, рассказываем на странице ремонта муниципальных объектов.

Школа не может закрыться на полгода, поэтому работы делим на очереди: летом — классы, столовая и спортзал, в учебное время — помещения, которые можно изолировать. Так мы работали в гимназии №108: актовый зал, спортзал с раздевалками, столовая с умывальной зоной и замена кровли — объект сдан к 1 сентября 2025 г.

Сезон тоже важен. Наружные работы на Урале — кровлю и фасад — планируем на май–сентябрь. Внутренние идут круглый год при работающем отоплении или временном прогреве. Обследование, проект и торги лучше провести осенью и зимой, чтобы к лету выйти на объект с готовой документацией. Подробнее — в статье о строительных работах зимой на Урале.

Сколько стоит и сколько длится капитальный ремонт

Цена капремонта зависит от четырёх вещей: износа здания, состава работ, режима работы здания во время ремонта и сезона. Ориентиры по срокам для здания площадью 1 000–3 000 м²:

1. Обследование и дефектная ведомость — 2–4 недели.
2. Проектно-сметная документация — 1–3 месяца, для бюджетных объектов плюс проверка сметы.
3. Строительно-монтажные работы — 3–6 месяцев, наружные — в тёплый сезон.
4. Сдача, исполнительная документация, гарантийный период — до 3 лет.

Смету мы фиксируем в договоре после обследования. Если по ходу работ вы решите расширить объём, это оформляется дополнительным соглашением с отдельной сметой, а не «перерасходом».

Документы при сдаче

• акты выполненных работ, для бюджетных объектов — КС-2 и КС-3;
• акты освидетельствования скрытых работ;
• исполнительные схемы инженерных сетей;
• сертификаты и паспорта на материалы и оборудование;
• гарантийные обязательства по договору.

Каждую пятницу во время работ вы получаете фотоотчёт по этапам, а на объект можно приехать в любой согласованный день.

Где работаем: Екатеринбург, область и УрФО

Капитальный ремонт ведём в Екатеринбурге и по Свердловской области: в Верхней Пышме, Берёзовском, Первоуральске, Каменске-Уральском, Нижнем Тагиле. На объекты в Челябинской, Тюменской и Курганской областях, ХМАО — Югре и ЯНАО выезжаем бригадой вахтой: проживание, доставку материалов и технику включаем в смету заранее. Для северных регионов УрФО кровлю и фасад планируем на короткое лето, а обследование и проект делаем зимой, чтобы не терять сезон.