Как проверить строительного подрядчика: 10 пунктов перед договором

Зачем проверять подрядчика до договора

Почти все истории о неудачном ремонте похожи: подрядчик взял аванс и пропал, сорвал сроки, начал выставлять допработы, обанкротился посреди объекта или перестал отвечать на звонки, когда через полгода потекла кровля. Большинство этих рисков видно заранее — по открытым данным и по тому, как компания работает на своих объектах.

Проверка по реестрам занимает 1–2 часа, визит на объект — ещё полдня. Это несопоставимо меньше, чем время и деньги на поиск нового подрядчика, когда работы уже начаты. Список ниже подходит для любого заказчика: собственника офиса, сети магазинов, управляющей компании, школы или детского сада.

Отдельно насторожиться стоит, если цена одного подрядчика заметно ниже остальных. Чаще всего это не эффективность, а неполный объём в смете или расчёт на допработы после того, как вы уже заплатили аванс и отказаться неудобно.

Пункты 1–5 проверяются по ИНН компании в открытых государственных сервисах. Пункты 6–7 — по документам, которые подрядчик должен показать сам. Пункты 8–10 — живьём, на объектах и в разговоре.

Пункты 1–5: проверка по открытым реестрам

1. Членство в СРО — реестр НОСТРОЙ

СРО — саморегулируемая организация, объединение строителей, которое допускает компанию к работам и отвечает по её обязательствам из компенсационного фонда. Членство обязательно для договоров на строительство, реконструкцию и капитальный ремонт объектов капитального строительства дороже 10 млн ₽. Для текущего ремонта офиса оно не требуется, но говорит о том, что компания проходит регулярные проверки своей СРО.

Где смотреть: единый реестр членов СРО на сайте НОСТРОЙ — Национального объединения строителей, поиск по ИНН. Что проверить: статус «является членом», дату вступления и уровень ответственности по компенсационному фонду — он ограничивает сумму договоров, которые компания вправе заключать. Тревожный сигнал — приостановленное членство или свидетельство, которое подрядчик прислал картинкой, а в реестре записи нет.

2. ЕГРЮЛ и возраст компании

Выписку из ЕГРЮЛ — единого государственного реестра юридических лиц — бесплатно выдаёт сервис ФНС. Смотрите дату регистрации, адрес, руководителя, основной вид деятельности (строительный, а не торговля) и отметки о ликвидации или реорганизации. Сервис ФНС «Прозрачный бизнес» добавит сведения о налоговой задолженности и численности сотрудников. Компания, которой полгода и в которой числится один человек, вряд ли выполнит капитальный ремонт школы своими силами.

3. Картотека арбитражных дел

В картотеке арбитражных дел ищите по ИНН и смотрите, в какой роли компания выступает. Несколько дел в год у работающего подрядчика — норма: споры о приёмке и оплате бывают у всех. Насторожить должны серия исков от заказчиков о возврате аванса и неустойке за срыв сроков, иски поставщиков о неоплате и, главное, заявления о банкротстве.

Дополнительно загляните в Федресурс — единый федеральный реестр сведений о фактах деятельности юридических лиц. Там публикуются сообщения кредиторов о намерении подать на банкротство и сведения о процедурах, которые уже идут. Обращайте внимание на даты: старое дело, закрытое мировым соглашением пять лет назад, говорит о компании меньше, чем три свежих иска за последний квартал.

4. Исполнительные производства ФССП

Банк данных исполнительных производств ФССП показывает долги, которые уже взыскивают приставы. Небольшой штраф — не повод для отказа. Крупные долги по налогам, зарплате или поставщикам означают, что ваш аванс может уйти на закрытие старых обязательств.

5. Реестр недобросовестных поставщиков

РНП ведётся в единой информационной системе в сфере закупок. Туда попадают компании, которые уклонились от заключения госконтракта или с которыми заказчик расторг контракт из-за существенных нарушений. Запись хранится два года. Даже если вы коммерческий заказчик, запись в РНП — повод задать подрядчику прямой вопрос и выслушать его версию.

Пункты 6–7: страхование и договор

6. Страхование

Попросите копию полиса. Полезны два вида страхования: строительно-монтажных рисков — на случай повреждения результата работ до сдачи, и гражданской ответственности — на случай ущерба третьим лицам, например если при монтаже сантехники затопили соседей снизу. Проверьте, что в полисе указан ваш вид работ, сумма покрытия соизмерима со сметой, а срок действия перекрывает срок работ.

7. Договор

Договор подряда защищает вас ровно настолько, насколько он подробный. Минимум, который должен в нём быть:

• Смета как приложение — с позициями, объёмами и ценами, а не одной суммой.
• График работ по этапам с датами и привязкой оплаты к этапам, а не стопроцентный аванс.
• Гарантия — срок, что она покрывает, за какое время подрядчик выезжает на дефект.
• Порядок допработ — только письменное допсоглашение с ценой до начала работ.
• Порядок приёмки — акты по этапам, акты скрытых работ, исполнительная документация.
• Ответственность сторон — неустойка за просрочку для обеих сторон.

Если подрядчик отказывается прикладывать смету к договору, это и есть ответ на вопрос, будет ли цена расти по ходу работ. О том, из чего состоит нормальная смета, мы подробно писали в статье о стоимости ремонта офиса.

Пункты 8–10: объекты и гарантия

8. Портфолио с адресами

Фотографии красивых интерьеров есть у всех. Просите портфолио с адресами, годом работ и контактом заказчика, которому можно позвонить. Хороший знак — фото не только «после», но и в процессе: скрытые работы, черновая отделка, исполнительные схемы. Благодарственные письма от заказчиков проверяются тем же звонком.

9. Визит на действующий объект

Самая информативная проверка — приехать туда, где подрядчик работает прямо сейчас. За 20 минут видно: есть ли порядок на площадке, как хранятся материалы, кто руководит бригадой, в каком состоянии инструмент, не закрыты ли коммуникации до приёмки скрытых работ. Если подрядчик не может показать ни одного действующего объекта, спросите почему.

Если ваш объект в другом городе — например, в Тюмени, Сургуте или Нижнем Тагиле, — спросите, как подрядчик организует работу на выезде: кто прораб на месте, где живёт бригада, как доставляются материалы и кто приедет по гарантии.

10. Гарантийные обязательства

Выясните, какой гарантийный срок и на что он распространяется — на работы, материалы, оборудование. Спросите, как подать заявку на гарантийный ремонт, в какой срок приезжают и кто будет отвечать через два года, если менеджер, который вёл объект, уволится. Гарантия чего-то стоит, только если компания будет существовать, когда она понадобится. Поэтому этот пункт напрямую связан с пунктами 2–4.

Чек-лист: проверка подрядчика за один вечер

1. Компания есть в реестре членов СРО на сайте НОСТРОЙ, членство действует, уровень ответственности подходит к сумме договора.
2. Выписка ЕГРЮЛ: компании больше 3 лет, основной вид деятельности — строительство, нет отметок о ликвидации.
3. В картотеке арбитражных дел нет серии исков о возврате авансов и заявлений о банкротстве.
4. В банке данных ФССП нет крупных долгов по налогам и зарплате.
5. Компании нет в реестре недобросовестных поставщиков.
6. Есть полис страхования, который покрывает ваш вид работ и срок.
7. В проекте договора есть смета-приложение, график, гарантия и порядок допработ.
8. Портфолио — с адресами и контактами заказчиков, звонок сделан.
9. Вы побывали на действующем объекте подрядчика.
10. Гарантийный срок и порядок обращения записаны в договоре.

Если по трём и более пунктам ответ «нет» или «не показали», ищите другого подрядчика, даже если его смета дешевле. Разница в цене обычно меньше, чем стоимость одного сорванного этапа.

Что спросить на первой встрече

Реестры показывают прошлое компании. О том, как она будет вести ваш объект, лучше спросить напрямую. Вот вопросы, ответы на которые многое скажут:

• Кто будет отвечать за объект и как с ним связаться в выходной день?
• Работы ведут свои бригады или их передают другим исполнителям?
• Как часто заказчик получает отчёт и в каком виде — фото, акты, звонок?
• Что происходит, если при демонтаже вскрылся скрытый дефект?
• Какие документы вы сдаёте в конце: акты, исполнительные схемы, паспорта на материалы?

Уверенный подрядчик отвечает на эти вопросы конкретно и без раздражения. Расплывчатые ответы вроде «разберёмся по ходу» — тоже ответ.

Как это выглядит у нас

Фаворит Групп — генподрядчик из Екатеринбурга, и по каждому пункту списка мы отвечаем документами: членство в СРО, работа по госконтрактам по 44-ФЗ и 223-ФЗ, страхование работ, смета как приложение к договору, гарантия до 3 лет в зависимости от условий договора. Работы ведут свои бригады, на объекте — один ответственный менеджер, фотоотчёт по этапам приходит каждую пятницу. Наши объекты открыты для просмотра: можно приехать на действующую площадку и посмотреть, как организована работа.

Работаем в Екатеринбурге, Свердловской области и других регионах УрФО: ремонт офисов, коммерческих помещений и муниципальных объектов по 44-ФЗ и 223-ФЗ. Если хотите проверить нас по этому списку — напишите, отправим ИНН, выписку из реестра СРО и адрес объекта, где сейчас идут работы.

После подписания договора пригодится вторая половина контроля — чек-лист приёмки ремонта.

Вопросы и ответы

Автор: Редакция Фаворит Групп. Фаворит Групп — генподрядчик из Екатеринбурга: ремонт, строительство, благоустройство и остекление объектов в УрФО.