Почему мы фиксируем смету до начала работ

Почему сметы растут

Я смотрю на ремонт с двух сторон — со стороны подрядчика, который считает, и со стороны заказчика, который платит. И могу сказать: спор о деньгах в середине ремонта почти никогда не возникает на пустом месте. Его закладывают в момент, когда считают смету.

История с выросшей сметой повторяется так часто, что многие заказчики считают её нормой. Иногда рост небольшой, иногда такой, что работы приходится останавливать и искать деньги. Причины почти всегда одни и те же, и злого умысла в них меньше, чем кажется:

• Смету считали по площади, а не по объекту. «Ремонт офиса — столько-то за метр» не знает, что под линолеумом рассыпавшаяся стяжка, а проводка ещё алюминиевая. Такие расчёты особенно часто встречаются, когда речь идёт про ремонт офисов: площадь известна, остальное — нет.
• Не было дефектной ведомости. Никто не прошёл помещение с рулеткой и списком, поэтому объёмы взяли на глаз.
• Не было проекта. Решения принимаются по ходу: где розетки, какой потолок, как вести вентиляцию. Каждое такое решение — новая строка в смете.
• Цены материалов взяли из старого прайса. Через два месяца поставщик выставил другой счёт.
• В смету не попали «невидимые» работы: вывоз мусора, подъём материалов, защита помещений, уборка, испытания электрики.
• Смету занизили, чтобы получить заказ. Это тоже бывает, и разницу потом добирают дополнительными работами.

Заказчик в этой ситуации почти всегда проигрывает: деньги уже потрачены, объект разобран, сменить подрядчика посреди ремонта дороже, чем доплатить.

Как мы считаем смету

Фаворит Групп — генподрядчик из Екатеринбурга: мы сами проектируем, строим и комплектуем объекты своими бригадами. Поэтому мы знаем себестоимость своей работы, а не перепродаём чужую. Смету считаем в четыре шага.

1. Замер и аудит объекта. Выезжаем на объект бесплатно, смотрим основания, сети, окна, кровлю. Где можно, делаем контрольные вскрытия: снимаем плитку подвесного потолка, открываем щит, проверяем стяжку.
2. Дефектная ведомость. Это документ, в котором по каждому помещению записаны дефекты и объёмы работ: сколько метров стены штукатурить, сколько квадратных метров пола демонтировать. Заказчик её видит и подписывает.
3. Проект. Планировка, ведомость отделки, инженерные решения. Если проекта нет, делаем его сами — это наше направление проектирование и дизайн-проект. Без проекта смета остаётся гаданием.
4. Цены поставщиков на дату договора. Материалы считаем по актуальным счетам и коммерческим предложениям, а не по прошлогоднему прайсу.

На это уходит больше времени, чем на «смету по метражу». Но после этих четырёх шагов мы готовы подписаться под цифрой. Заказчик получает не одну сумму, а комплект: дефектную ведомость, смету по позициям, перечень материалов и график по этапам. С этим комплектом можно спокойно сравнивать нас с другими подрядчиками — или пойти к ним с готовым перечнем работ.

Что именно мы фиксируем в договоре

Фиксированная смета — это не одна сумма в конце документа. В договор входят:

• итоговая цена и смета с перечнем работ и объёмов;
• материалы с марками или характеристиками;
• график по этапам — у нас их девять, от замера до гарантии;
• порядок оплаты, привязанный к этапам;
• гарантия — до 3 лет в зависимости от условий договора.

Если по ходу работ мы ошиблись в объёмах или материалы подорожали, это наша проблема, а не заказчика. Смета не меняется.

Для государственных и муниципальных заказчиков всё ещё строже: по 44-ФЗ цена контракта твёрдая, и изменить её можно только в случаях, прямо названных в законе. Мы работаем по тем же правилам и с коммерческими заказчиками — так проще и им, и нам.

Когда смета всё-таки может измениться

Скажу прямо: случаи, когда смета меняется, есть. Их два, и оба оформляются одинаково — дополнительным соглашением, которое подписывает заказчик. Без его подписи мы ничего не делаем и ничего не выставляем.

Первый — заказчик меняет объём или решения. Добавили кабинет, выбрали другую плитку, решили сделать тёплый пол. Мы считаем изменение, показываем, как оно влияет на цену и срок, и ждём решения. Иногда изменения уменьшают смету — так тоже бывает.

Второй — вскрылось то, что нельзя было увидеть заранее. Речь о скрытых дефектах, которые не обнаружить без разрушения конструкций: трещина в перекрытии под стяжкой, сгнившая закладная в стене, проводка, которую когда-то замуровали без защиты. Мы останавливаем работы на этом участке, фотографируем, составляем акт, предлагаем решение и цену. Решает заказчик.

Чего не бывает: «забыли посчитать грунтовку», «подорожал гипсокартон», «мусора оказалось больше». Это наши риски, мы их заложили и за них отвечаем.

Как это выглядит на практике

Возьмём, например, ремонт столовой в здании постройки прошлого века — ситуацию, которую мы видим на старых объектах регулярно. На аудите снимаем несколько плиток пола в разных местах: стяжка крепкая, дефектная ведомость это фиксирует, смета считается на сохранение основания.

При полном демонтаже у дальней стены под плиткой обнаруживается участок, где стяжка годами намокала от протечки старой канализации и рассыпалась. Увидеть это без вскрытия всего пола было невозможно — и именно поэтому такой случай не может быть риском подрядчика по умолчанию.

Что мы делаем: останавливаем работы на этом участке, приглашаем представителя заказчика, показываем, фотографируем, составляем акт. Предлагаем варианты — например, заменить стяжку локально и переложить участок трубы или ограничиться стяжкой, если труба в рабочем состоянии. Заказчик выбирает, подписываем допсоглашение. Остальная смета не меняется.

Если бы смета была «по метражу», этот эпизод никто бы не выделил: его растворили бы в общей доплате в конце.

Чем рискуем мы и почему это работает

Фиксированная смета — это риск, который мы берём на себя. Ошиблись в объёмах — доплачиваем сами. Поставщик поднял цены после подписания договора — разница наша. Бригада работала медленнее — сроки и деньги тоже наши.

Почему мы на это идём? Потому что точность расчёта зависит от нас: свои бригады, своё проектирование, своя комплектация, один ответственный менеджер на объекте и фотоотчёт по этапам каждую пятницу. Чем меньше посредников, тем меньше неизвестных. Ответственность подкрепляем и формально: членство в СРО, страхование работ, гарантия до 3 лет.

Заказчику фиксированная смета даёт простую вещь — возможность планировать. Директор школы знает, что денег хватит до конца лета. Арендатор знает, во сколько обойдётся открытие. Это и есть то, что мы называем «Сделано правильно»: по смете, в срок, по нормам и по-человечески.

Не дороже ли фиксированная смета

Самый частый вопрос, который я слышу: «Раз вы берёте риск на себя, значит, закладываете запас, и выходит дороже». Отвечу честно. Запас в смете есть у любого подрядчика, который отвечает за цену, — вопрос в его размере. Чем точнее замер, дефектная ведомость и проект, тем меньше неизвестных и тем меньше нужен запас.

Сравнивать стоит не первую цифру, а итоговую. «Плавающая» смета на старте почти всегда ниже — в ней нет того, что выяснится потом. Фиксированная сразу включает вывоз мусора, защиту помещений, испытания и всё, что видно на аудите. Через три месяца разница обычно оказывается не в пользу дешёвого старта.

И ещё одно: фиксированная смета — это открытая смета. Заказчик видит каждую позицию, объём и цену, может задать вопрос по любой строке и убрать то, что считает лишним, до подписания договора.

Что мы просим от заказчика

Фиксированная смета — договорённость двух сторон, и у заказчика в ней тоже есть обязательства. Их немного:

• принимать решения вовремя — образцы материалов, цвета, расстановку мебели согласовывать в сроки по графику;
• назначить одного человека, который уполномочен решать вопросы на объекте;
• обеспечить доступ на объект, электричество и воду для работ;
• все изменения оформлять письменно, а не договариваться устно с прорабом;
• принимать этапы по графику, чтобы работы не стояли.

Когда обе стороны выполняют свою часть, фиксированная смета перестаёт быть обещанием и становится нормальным рабочим инструментом.

Что проверить в смете любого подрядчика

Даже если вы не будете работать с нами, проверьте смету по этому списку:

1. Был ли замер и есть ли дефектная ведомость с объёмами по помещениям.
2. Указаны ли материалы с марками или характеристиками, а не «материал подрядчика».
3. Есть ли в смете вывоз мусора, подъём материалов, защита, уборка, испытания.
4. На какую дату взяты цены материалов.
5. Записано ли в договоре, что смета меняется только допсоглашением с вашего согласия.
6. Как оформляются скрытые дефекты: акт, фото, согласование до начала работ.
7. Кто отвечает за ошибки в объёмах.

Другие пункты проверки — в статье как проверить строительного подрядчика. Если хотите сравнить — пришлите план, приедем на бесплатный замер и посчитаем смету, которую зафиксируем в договоре. Мы работаем в Екатеринбурге, по Свердловской области и в других регионах УрФО, и любой наш действующий объект можно приехать и посмотреть.

Вопросы и ответы

Автор: Иван Петров, генеральный директор. Фаворит Групп — генподрядчик из Екатеринбурга: ремонт, строительство, благоустройство и остекление объектов в УрФО.