Как принять ремонт у подрядчика: чек-лист по видам работ и документам

Как организовать приёмку ремонта

Приёмка ремонта — это проверка результата работ на соответствие договору, смете и проекту с подписанием актов. Делать её лучше не за один раз в конце, а по этапам: скрытые работы — до того, как их закроют, черновую отделку — до чистовой, всё вместе — в конце. Тогда к финальной приёмке остаются мелочи, а не переделка стен.

Типовые точки промежуточной приёмки на ремонте офиса или школы:

• после демонтажа — состояние основания и скрытые дефекты;
• после прокладки сетей — кабели, трубы и воздуховоды до зашивки;
• после черновой отделки — плоскости стен, стяжка, гидроизоляция;
• после чистовой отделки и монтажа оборудования — итоговая приёмка.

Что взять с собой: договор со сметой и проектом, правило длиной 2 м, рулетку, уровень или лазерный нивелир, фонарь, тестер розеток или любой прибор с вилкой, телефон для фото. На большой объект пригласите инженера по внутренним системам, если в вашей команде такого нет.

Приходите днём и включайте всё освещение. Боковой свет от окна показывает неровности стен и полосы покраски лучше любого прибора, а искусственный — то, как помещение будет выглядеть в рабочие часы зимой.

Чек-лист приёмки по видам работ: отделка

Стены

• Плоскость: правило длиной 2 м прикладывают в разных направлениях, зазор под ним не больше допуска, указанного в договоре или в СП 71.13330 для выбранного уровня отделки.
• Вертикальность углов и откосов, прямые углы там, где к стенам примыкает мебель.
• Покраска: ровный цвет при боковом свете, без полос, непрокрасов, подтёков и следов валика.
• Обои: стыки без зазоров и нахлёстов, нет пузырей и отслоений по краям.
• Плитка: ровные швы одинаковой ширины, нет пустот при простукивании, аккуратная подрезка у розеток и труб.

Полы

• Горизонталь и ровность — правилом и уровнем, особенно на стыках разных покрытий.
• Нет скрипа, прогибов, вздутий; ламинат и кварцвинил не «играют» под ногой.
• Стыки покрытий и пороги закрыты профилями, плинтус прилегает без щелей.
• Плитка и керамогранит — без пустот, сколов и перепадов между соседними плитками.
• Наливной пол — без трещин и раковин.

Потолки

• Подвесной потолок: ровные ряды, плиты без пятен и сколов, светильники и решётки встроены в модуль.
• Потолок из гипсокартона: нет трещин по швам, ровная окраска при включённом свете.
• Есть ревизионные люки к кранам, распаечным коробкам и узлам вентиляции.

Двери и окна

• Открываются и закрываются без усилия, не открываются сами, не задевают пол и коробку.
• Фурнитура работает во всех режимах, включая проветривание; доводчики отрегулированы.
• Уплотнители целые и прилегают по всему контуру, защитная плёнка с профиля снята.
• Откосы и отливы смонтированы, монтажный шов закрыт с обеих сторон.
• На противопожарных дверях есть маркировка и паспорт — подробнее на странице противопожарных окон и дверей.

Мебель и оснащение

• Комплектность — по спецификации: количество, модели, цвета, размеры.
• Нет сколов, царапин и следов сборки; ящики и двери шкафов отрегулированы.
• Высокие шкафы и стеллажи закреплены к стене, особенно в детских учреждениях.
• На оборудование есть паспорта и гарантийные талоны, на шторы и кулисы с электроприводом — инструкции.

Требования к финальному слою работ мы подробно описали на странице финишной отделки.

Чек-лист приёмки: инженерные системы

Электрика

• Каждая розетка проверена тестером, все светильники горят без мерцания, выключатели управляют своими группами.
• Щит собран аккуратно, автоматы и устройства защитного отключения (УЗО) подписаны по группам, есть однолинейная схема.
• Есть технический отчёт электролаборатории: замеры сопротивления изоляции, петли «фаза — ноль», проверка УЗО.
• Аварийное освещение и указатели выхода работают, если они есть в проекте.

Сантехника

• Нет протечек под нагрузкой: откройте воду на всех точках на 10–15 минут и осмотрите соединения.
• Слив быстрый, без бульканья и запаха, сифоны и уклоны канализации выдержаны.
• Горячая вода приходит без долгого ожидания, смесители не текут.
• Есть акт гидравлических испытаний трубопроводов и доступ к кранам и счётчикам.

Умывальные зоны в школьных столовых, как в гимназии №108, проверяют особенно внимательно: много точек водоразбора, высокая нагрузка и строгие санитарные требования. Об этом виде работ — на странице сантехнических работ.

Вентиляция и кондиционирование

• Есть акт пусконаладки и паспорт системы с фактическими расходами воздуха.
• Установки и кондиционеры работают во всех режимах, шум в рабочих зонах не мешает разговору.
• Дренаж кондиционеров выведен и не капает, решётки и диффузоры установлены ровно.

Состав инженерных работ, которые мы сдаём с протоколами испытаний, — на странице инженерные системы.

Документы при приёмке ремонта

Проверяйте КС-2 не по итоговой сумме, а построчно: объём по каждой позиции должен совпадать с тем, что вы видите на объекте. Квадратные метры плитки и погонные метры плинтуса легко пересчитать рулеткой.

В госконтрактах порядок приёмки и экспертизы задают закон и контракт — подробнее в статье о госконтрактах по 44-ФЗ и 223-ФЗ.

Как фиксировать замечания

1. Составьте акт замечаний, его ещё называют дефектной ведомостью: каждое замечание отдельной строкой — помещение, место, что не так и как должно быть.
2. Сфотографируйте каждый дефект с привязкой к месту: общий план и крупный. Фото с датой — лучший аргумент в любом споре.
3. Согласуйте сроки устранения по каждой строке и подпишите акт обеими сторонами.
4. Назначьте повторный осмотр и проверяйте только по списку, чтобы приёмка не превратилась в бесконечную.
5. Не подписывайте КС-2 целиком, если в работах есть существенные дефекты. Подпишите с перечнем замечаний или примите этап без спорных позиций.

Отделяйте существенные дефекты от мелких. Царапина на плинтусе — повод для строки в акте, но не для отказа от приёмки всего этажа. Протечка, неработающая вентиляция или отсутствие протоколов электролаборатории — повод не принимать работы до устранения.

У нас заказчик видит ход работ каждую пятницу в фотоотчёте по этапам, а скрытые работы мы предъявляем до закрытия. Поэтому к финальной приёмке обычно остаются только мелкие замечания, которые устраняются за несколько дней.

Частые споры при приёмке и как их избежать

Большинство конфликтов на приёмке возникает не из-за плохой работы, а из-за того, что стороны по-разному поняли договор. Вот четыре типичные ситуации.

• «Аналог» вместо материала из сметы. Подрядчик поставил другую марку и считает её равноценной. Решение — в договоре фиксировать марки, а любую замену согласовывать письменно до закупки.
• Объёмы в акте больше фактических. Решение — пересчитать спорные позиции вместе на объекте и записать результат в акт.
• Цвет и фактура «не такие». Решение — утверждать образцы и выкраски до начала отделки и хранить их до приёмки.
• Работы, которых не было в смете. Подрядчик сделал их без допсоглашения и просит оплатить. Решение — правило «сначала допсоглашение, потом работы» для обеих сторон.

Все четыре ситуации снимаются на этапе договора, а не на приёмке. Чем подробнее смета и проект, тем короче приёмка.

Гарантия после приёмки

Гарантийный срок начинается с даты подписания итогового акта, если договор не говорит иное. Его длительность и порядок обращения должны быть записаны в договоре. Фаворит Групп — генподрядчик из Екатеринбурга, и мы даём гарантию до 3 лет в зависимости от условий договора: дефект, проявившийся в этот срок, устраняем за свой счёт, если он не вызван нарушением правил эксплуатации.

Что сделать сразу после приёмки:

• сохраните договор, акты, исполнительную документацию и фото в одной папке — бумажной и электронной;
• запишите контакт для гарантийных обращений и порядок подачи заявки;
• выполняйте регламенты обслуживания: замена фильтров вентиляции, регулировка окон, осмотр уплотнителей;
• обнаружили дефект — фиксируйте его письменно и с фото, а не только звонком.

PDF-версия чек-листа

Чек-лист из этой статьи мы собрали в PDF для печати: разделы по видам работ, графы для отметок и замечаний, список документов. Его можно получить на сайте — форма в конце статьи. Распечатайте и возьмите с собой на приёмку.

Мы работаем в Екатеринбурге, Свердловской области и регионах УрФО. Если вы ещё выбираете подрядчика для ремонта офиса или другого объекта, начните с нашего списка как проверить подрядчика. Если нужна смета — пришлите план помещения, посчитаем за 48 часов.

Вопросы и ответы

Автор: Сергей Аликин, менеджер по проектам. Фаворит Групп — генподрядчик из Екатеринбурга: ремонт, строительство, благоустройство и остекление объектов в УрФО.